Ανακάμπτει η ελληνική αγορά πολυτελών κατοικιών με ρεκόρ ζήτησης και αλλαγές στις τιμές

Η ελληνική αγορά πολυτελών κατοικιών εισέρχεται σε μια νέα περίοδο ανάπτυξης, με τη ζήτηση όχι μόνο να ανακάμπτει αλλά να ξεπερνά ακόμη και τα ιστορικά επίπεδα των προηγούμενων ετών. Τα στοιχεία του νέου Market Report της Greece Sotheby's International Realty για το πρώτο εξάμηνο του 2026 αποτυπώνουν μια αγορά που λειτουργεί πλέον με διαφορετικά χαρακτηριστικά: μεγαλύτερους αγοραστές, υψηλότερους προϋπολογισμούς, αυξημένη θεσμική συμμετοχή, αυστηρότερη αξιολόγηση των ακινήτων και σαφώς μεγαλύτερη σημασία στη σωστή τιμολόγηση. Η συνολική εκφρασμένη ζήτηση αγοραστών (POA-normalised enquiry volume) διαμορφώθηκε στα 6,11 δισ. ευρώ, αποτελώντας το υψηλότερο επίπεδο που έχει καταγράψει ο οίκος για πρώτο εξάμηνο. Το ποσό αυτό είναι αυξημένο κατά 35% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2025, ενώ βρίσκεται 19% υψηλότερα από τον μέσο όρο της τελευταίας πενταετίας, επιβεβαιώνοντας ότι η περσινή υποχώρηση δεν αποτέλεσε δομική αλλαγή αλλά μια προσωρινή περίοδο προσαρμογής. Ταυτόχρονα, η ποιότητα της ζήτησης έχει αλλάξει αισθητά. Η διάμεση αξία των ακινήτων που αναζητούν οι ενδιαφερόμενοι αυξήθηκε κατά 28%, από 2,30 εκατ. ευρώ σε 2,95 εκατ. ευρώ, ενώ η μέση αξία κάθε αιτήματος ανήλθε στα 5,89 εκατ. ευρώ έναντι 5,12 εκατ. ευρώ ένα χρόνο πριν. Η εικόνα αυτή δείχνει ότι η αγορά δεν αναπτύσσεται μόνο ποσοτικά αλλά και ποιοτικά, καθώς οι αγοραστές που εμφανίζονται σήμερα αναζητούν σημαντικά μεγαλύτερες και ακριβότερες κατοικίες. Η έκθεση βασίζεται σε ιστορικό συναλλαγών που υπερβαίνει τα 650 εκατ. ευρώ, καθώς και σε καθημερινή παρακολούθηση των αιτημάτων ενδιαφέροντος, επιτρέποντας την αποτύπωση όχι μόνο των τελικών αγοραπωλησιών αλλά και της πραγματικής δυναμικής της αγοράς πριν ακόμη ολοκληρωθούν οι συναλλαγές. Το σημαντικότερο εξωτερικό γεγονός του πρώτου εξαμήνου ήταν αναμφίβολα η σύγκρουση Ιράν-Ισραήλ, η οποία προκάλεσε την πρώτη ουσιαστική γεωπολιτική δοκιμασία για την ελληνική αγορά πολυτελών κατοικιών μετά την έντονη ανάπτυξη των τελευταίων ετών. Τα στοιχεία της Greece Sotheby's δείχνουν ότι η αγορά επηρεάστηκε, αλλά πολύ λιγότερο από όσο θα περίμενε κανείς. Κατά τις πρώτες 20 ημέρες μετά την έναρξη της κρίσης καταγράφηκε μικρή μείωση κατά 5% στον αριθμό των νέων αιτημάτων ενδιαφέροντος. Ωστόσο, ακόμη και σε αυτή την περίοδο, η συνολική αξία της ζήτησης παρέμεινε αυξημένη κατά 36% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2025. Στις επόμενες είκοσι ημέρες η αγορά άρχισε να ανακάμπτει, ενώ από τις 10 Απριλίου η εικόνα άλλαξε πλήρως. Οι ρυθμοί εκδήλωσης νέας ζήτησης ξεπέρασαν ακόμη και τα προ κρίσης επίπεδα, με την περίοδο 10-30 Απριλίου να καταγράφει αύξηση 47% στον αριθμό των αιτημάτων και 71% στην αξία τους σε σχέση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο. Η δυναμική αυτή συνεχίστηκε και τους επόμενους μήνες. Τον Μάιο η αγορά διατήρησε υψηλούς ρυθμούς, ενώ ο Ιούνιος ολοκληρώθηκε με αύξηση 64% στην αξία της ζήτησης σε σχέση με τον Ιούνιο του 2025. Ένα από τα σημαντικότερα συμπεράσματα της έκθεσης είναι ότι δεν εμφανίστηκε αυτό που διεθνώς αποκαλείται "Mediterranean security discount". Παρά τη γεωγραφική εγγύτητα της Ελλάδας με την περιοχή της κρίσης, οι αγοραστές δεν απαίτησαν χαμηλότερες τιμές ούτε απέφυγαν τη χώρα λόγω γεωπολιτικού κινδύνου. Σύμφωνα με την ανάλυση, η συμπεριφορά αυτή αποτελεί χαρακτηριστικό ώριμων αγορών πολυτελούς κατοικίας της Βόρειας Ευρώπης και του Βόρειου Ατλαντικού, όπου οι επενδυτές αξιολογούν κυρίως τα θεμελιώδη χαρακτηριστικά της αγοράς και όχι τις βραχυπρόθεσμες γεωπολιτικές εξελίξεις. Αν όμως η ζήτηση δείχνει να επιστρέφει δυναμικά, η μεγαλύτερη ίσως αλλαγή αφορά πλέον τον τρόπο με τον οποίο λειτουργεί η αγορά στις τιμές. Η έκθεση αφιερώνει μεγάλο μέρος της ανάλυσης στην "ορθολογική τιμολόγηση", καταλήγοντας στο συμπέρασμα ότι αυτή αποτελεί σήμερα τον σημαντικότερο παράγοντα επιτυχούς πώλησης. Τα στοιχεία από εκατοντάδες ολοκληρωμένες συναλλαγές δείχνουν ότι ο μέσος χρόνος από τη δημοσίευση ενός ακινήτου μέχρι την υπογραφή συμφωνίας ανέρχεται περίπου στις 238 ημέρες, δηλαδή σχεδόν οκτώ μήνες. Ωστόσο, πίσω από αυτόν τον μέσο όρο κρύβονται πολύ διαφορετικές συμπεριφορές. Το 41% των ακινήτων που είχαν σωστή τιμή πωλήθηκε μέσα στους πρώτους έξι μήνες, ενώ περίπου άλλο ένα 20% ολοκλήρωσε τη διαδικασία μέσα στον πρώτο χρόνο. Αντίθετα, σχεδόν 39% των πωλήσεων χρειάστηκε περισσότερο από δώδεκα μήνες για να ολοκληρωθεί, καθώς τα ακίνητα είχαν εισαχθεί στην αγορά με υπερβολικά αισιόδοξες ζητούμενες τιμές και χρειάστηκαν επανειλημμένες αναθεωρήσεις μέχρι να προσελκύσουν πραγματικό ενδιαφέρον. Η εικόνα επιβεβαιώνεται και από τα στοιχεία αναθεώρησης τιμών. Στο 72% των περιπτώσεων όπου υπήρξε αλλαγή ζητούμενης τιμής μεταξύ 2025 και 2026, αυτή ήταν πτωτική, με τη μέση μείωση να διαμορφώνεται περίπου στο 8%. Η μείωση αυτή δεν αφορά μόνο κατοικίες μικρότερης αξίας. Παρατηρείται σε ολόκληρη την αγορά, από ακίνητα κάτω των 2 εκατ. ευρώ μέχρι κατοικίες αξίας άνω των 20 εκατ. ευρώ, γεγονός που δείχνει ότι η πίεση για ρεαλιστική τιμολόγηση αφορά πλέον το σύνολο της αγοράς πολυτελών ακινήτων. Το σημαντικότερο ίσως συμπέρασμα της έκθεσης συνοψίζεται σε μία φράση: ένα ακίνητο που παραμένει επί έξι έως δώδεκα μήνες στην αγορά χωρίς σοβαρές προσφορές, δεν θεωρείται πλέον υποτιμημένο αλλά "απούλητο". Με άλλα λόγια, η πρώτη τιμή με την οποία εμφανίζεται ένα ακίνητο στην αγορά καθορίζει σε μεγάλο βαθμό ολόκληρη την πορεία της εμπορικής του ζωής. Αντίστοιχα, τα στοιχεία για τη σύνθεση της ζήτησης δείχνουν ότι η αγορά πολυτελών κατοικιών γίνεται ολοένα και πιο "βαριά", καθώς το μεγαλύτερο μέρος της δραστηριότητας συγκεντρώνεται πλέον στα ακίνητα πολύ υψηλής αξίας. Η σημαντικότερη ίσως δομική αλλαγή που καταγράφει η έκθεση αφορά την ενίσχυση της κατηγορίας των υπερπολυτελών κατοικιών. Τα ακίνητα με αξία άνω των 5 εκατ. ευρώ εξακολουθούν να αποτελούν τον βασικό πυλώνα της αγοράς, αντιπροσωπεύοντας περίπου το 70% της συνολικής εκφρασμένης ζήτησης κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026. Το ποσοστό αυτό όχι μόνο παραμένει σταθερά υψηλό, αλλά επιβεβαιώνει ότι η ελληνική αγορά αποκτά χαρακτηριστικά αντίστοιχα με τις ώριμες διεθνείς αγορές πολυτελών ακινήτων. Η ανάλυση δείχνει ότι η κατηγορία αυτή παρουσιάζει και τη μεγαλύτερη δυναμική ανάκαμψης. Σε σχέση με το πρώτο εξάμηνο του 2025, η ζήτηση για κατοικίες άνω των 5 εκατ. ευρώ αυξήθηκε κατά 45%, έναντι αύξησης 18% για τα ακίνητα κάτω των 2 εκατ. ευρώ και 16% για την κατηγορία μεταξύ 2 και 5 εκατ. ευρώ. Με άλλα λόγια, όσο υψηλότερη είναι η αξία του ακινήτου τόσο εντονότερη εμφανίζεται η επιστροφή των αγοραστών. Σύμφωνα με την έκθεση, αυτό αποτελεί ένδειξη ότι η αγορά προσελκύει πλέον επενδυτές με υψηλή οικονομική επιφάνεια, οι οποίοι επηρεάζονται λιγότερο από τις διακυμάνσεις των επιτοκίων ή τις βραχυπρόθεσμες οικονομικές εξελίξεις. Από όλες τις γεωγραφικές περιοχές της χώρας, εκείνη που συγκεντρώνει το μεγαλύτερο ενδιαφέρον είναι πλέον η Αθηναϊκή Ριβιέρα. Η έκθεση χαρακτηρίζει την περιοχή ως τη σημαντικότερη διαρθρωτική εξέλιξη της σημερινής αγοράς πολυτελών κατοικιών, καθώς η συνδυασμένη ανάπτυξη του The Ellinikon, από την LAMDA Development, του Apollo Hills και νέων branded κατοικιών δημιουργεί μια εντελώς διαφορετική αγορά από εκείνη που γνώριζε μέχρι σήμερα η Ελλάδα. Δεν πρόκειται πλέον για μια αγορά εξοχικών κατοικιών ή επενδυτικών ακινήτων. Οι αγοραστές της Ριβιέρας αναζητούν μόνιμη ή δεύτερη κατοικία υψηλών προδιαγραφών, με υπηρεσίες, διεθνείς προδιαγραφές, πρόσβαση σε σύγχρονες υποδομές, ασφάλεια και εγγύτητα στο αεροδρόμιο, στα διεθνή σχολεία και στο επιχειρηματικό κέντρο της Αθήνας. Το νέο αυτό μοντέλο διαφοροποιείται αισθητά από το παραδοσιακό πρότυπο αγοράς κατοικίας στα νησιά. Στα νησιά κυριαρχεί η ταυτότητα του προορισμού, η αισθητική και η εμπειρία διακοπών. Αντίθετα, στην Αθηναϊκή Ριβιέρα καθοριστικό ρόλο παίζουν η ποιότητα της κατασκευής, οι υπηρεσίες, η λειτουργικότητα και η δυνατότητα χρήσης της κατοικίας σε όλη τη διάρκεια του χρόνου. Η αλλαγή αυτή αποτυπώνεται και στις τιμές. Η διάμεση ζητούμενη τιμή στην Αθηναϊκή Ριβιέρα διαμορφώνεται στα 10.213 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ η μέση τιμή φθάνει τα 11.268 ευρώ. Στα branded ακίνητα που βρίσκονται ακόμη υπό κατασκευή οι τιμές ξεπερνούν ακόμη και τα 26.000 ευρώ ανά τετραγωνικό, δημιουργώντας μια νέα κατηγορία πολυτελούς κατοικίας για την ελληνική αγορά. Παρά τη δυναμική της Αθηναϊκής Ριβιέρας, η Μύκονος εξακολουθεί να διατηρεί την πρώτη θέση ως προς τις ζητούμενες τιμές. Η διάμεση ζητούμενη τιμή στο νησί φθάνει τα 10.938 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ η μέση τιμή προσεγγίζει τα 11.000 ευρώ. Αμέσως μετά ακολουθεί η Αθηναϊκή Ριβιέρα με 10.213 ευρώ, ενώ το κέντρο της Αθήνας διαμορφώνεται στα 9.489 ευρώ ανά τετραγωνικό. Στην επόμενη κατηγορία βρίσκονται η Λευκάδα (9.130 ευρώ), η Πάρος (9.028 ευρώ) και η Κέρκυρα (8.716 ευρώ). Αντίθετα, περιοχές όπως η Κρήτη (6.013 ευρώ) και η Κεφαλονιά (6.222 ευρώ) εξακολουθούν να προσφέρουν σαφώς χαμηλότερες τιμές σε σχέση με τις Κυκλάδες και την Αθηναϊκή Ριβιέρα, γεγονός που σύμφωνα με την έκθεση υποδηλώνει περιθώρια περαιτέρω ανάπτυξης. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και η εθνική σύνθεση της ζήτησης. Παρά τη διεθνή εικόνα της αγοράς πολυτελών κατοικιών, οι Έλληνες αγοραστές εξακολουθούν να αποτελούν τη μεγαλύτερη μεμονωμένη ομάδα, καλύπτοντας το 18,8% όλων των αιτημάτων ενδιαφέροντος. Ακολουθούν οι Βρετανοί με 17,4%, οι Αμερικανοί με 14,5%, οι Γάλλοι με 6,3%, ενώ σημαντική παρουσία καταγράφουν ακόμη αγοραστές από την Αυστραλία, τη Γερμανία, την Ελβετία, τον Καναδά, την Ολλανδία και τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα. Η έκθεση επισημαίνει ότι το ελληνικό αγοραστικό κοινό αποτελείται κυρίως από τρεις διαφορετικές κατηγορίες: εύπορες οικογένειες της Αθήνας, μέλη της ελληνικής διασποράς που επιστρέφουν ή επενδύουν στη χώρα και επιχειρηματίες του ναυτιλιακού κλάδου. Οι αγοραστές αυτοί διαθέτουν υψηλή εξοικείωση με την αγορά και προχωρούν συνήθως ταχύτερα από το στάδιο της αναζήτησης έως την ολοκλήρωση της συναλλαγής, επηρεάζοντας δυσανάλογα τον συνολικό αριθμό των πωλήσεων σε σχέση με το ποσοστό συμμετοχής τους στη συνολική ζήτηση. Από τα σημαντικότερα συμπεράσματα της έκθεσης είναι η εντυπωσιακή επάνοδος των Βρετανών αγοραστών, οι οποίοι εμφανίζονται ξανά ως ένας από τους βασικούς μοχλούς ανάπτυξης της ελληνικής αγοράς πολυτελών κατοικιών. Το μερίδιό τους διαμορφώθηκε στο 17,4% της συνολικής ζήτησης κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026, αυξημένο κατά 60% σε σχέση με έναν χρόνο πριν και υψηλότερο ακόμη και από τον μέσο όρο της τελευταίας πενταετίας. Η εξέλιξη αυτή συνδέεται άμεσα, σύμφωνα με την έκθεση, με την κατάργηση του βρετανικού φορολογικού καθεστώτος Non-Dom, γεγονός που ώθησε σημαντικό αριθμό εύπορων Βρετανών να αναζητήσουν νέες φορολογικές έδρες και κατοικίες υψηλών προδιαγραφών στην Ελλάδα. Παράλληλα, ιδιαίτερα εντυπωσιακή είναι η ανάπτυξη του ίδιου του ελληνικού προγράμματος Non-Dom, το οποίο μέσα σε ελάχιστα χρόνια μετατράπηκε από μια ανενεργή φορολογική δυνατότητα σε βασικό παράγοντα της αγοράς. Ενώ μέχρι και το 2023 δεν είχε ουσιαστική παρουσία στις συναλλαγές του οίκου, το 2024 άρχισε να εμφανίζεται δυναμικά και το 2025 έφθασε να αντιπροσωπεύει το 29% του συνολικού όγκου συναλλαγών, δημιουργώντας μια εντελώς νέα κατηγορία αγοραστών. Οι Βρετανοί αντιπροσωπεύουν πλέον περίπου 53% όλων των συναλλαγών αυτής της κατηγορίας, ενώ ακολουθούν επενδυτές από τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, την Ελβετία και άλλες χώρες. Η έκθεση υπογραμμίζει ότι το πρόγραμμα Non-Dom δεν λειτουργεί ανταγωνιστικά προς την εγχώρια αγορά, αλλά προσθέτει μια νέα δεξαμενή διεθνών αγοραστών, οι οποίοι διαφορετικά πιθανότατα δεν θα επένδυαν σε ελληνικά ακίνητα. Εκτός από τη βρετανική αγορά, σημαντική κινητικότητα παρουσιάζουν και άλλες χώρες. Η Γαλλία αυξάνει τη συμμετοχή της κατά 45%, η Αυστραλία κατά 60%, ο Καναδάς κατά 54%, ενώ εντυπωσιακή είναι η αύξηση της ζήτησης από την Ισπανία (470%), την Ολλανδία (199%), το Βέλγιο (101%) και τη Νότια Αφρική (264%), έστω και από μικρότερη βάση. Αντίθετα, τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα εμφανίζουν μικρή υποχώρηση σε σχέση με το ιδιαίτερα ισχυρό 2025, παραμένοντας όμως πάνω από τον μέσο όρο της τελευταίας πενταετίας. Η έκθεση αποδίδει σημαντικό μέρος της σημερινής δυναμικής και στη βελτίωση του ελληνικού μακροοικονομικού περιβάλλοντος. πηγή: www.capital.gr